Le système était simple et efficace. Le locataire prenait un bâtiment d'État ou municipal, investissait officiellement des fonds dans sa réparation ou sa modernisation — ces dépenses s'appelaient juridiquement des « améliorations inséparables » — et obtenait le droit de racheter l'objet sans aucune enchère, à un prix inférieur au prix du marché. Pas de concurrence. Pas de transparence. Mais une présentation juridiquement impeccable.

Le Cabinet des ministres a modifié par décret les règles de la petite privatisation : désormais, les biens d'État loués, dans lesquels des réparations ou une modernisation ont été effectuées, seront vendus exclusivement par le biais d'enchères en ligne ouvertes sur la plateforme Prozorro.Prodazhi.

Combien coûtait cette « impeccabilité »

Selon les estimations de Transparency International Ukraine, l'État et les collectivités locales recevaient en moyenne 45% de moins que la valeur marchande des objets par rapport à ce que les enchères ouvertes auraient rapporté. Ordre de grandeur : de 2021 à 2024, les enchères en ligne ont généré plus de 3 milliards de hryvnias — plus du double de ce que les rachats non compétitifs ont rapporté pour la même période, selon la première ministre Iuliia Svyrydenko.

« Les biens étaient loués, des fonds étaient investis dans leur réparation ou modernisation, et ensuite on obtenait le droit de racheter l'objet sans enchère et à un prix beaucoup plus bas. De ce fait, les collectivités et l'État perdaient des ressources ».

Iuliia Svyrydenko, première ministre

La Rada suprême en a jeté les bases juridiques plus tôt — le projet de loi n° 12230, adopté par 243 voix, a supprimé le droit de rachat non compétitif. La décision du Cabinet des ministres est le mécanisme exécutif de cette loi.

Qu'est-ce qui change dans la pratique

• Les biens loués ayant fait l'objet de réparations ou de modernisations confirmées — désormais uniquement par enchère Prozorro.Prodazhi.
• Les investissements de bonne foi du locataire ne « disparaissent » pas : les dépenses vérifiées en améliorations seront compensées ou comptabilisées dans le règlement final à l'achat.
• Période transitoire pour ceux qui ont déjà commencé la procédure de rachat selon les anciennes règles — 12 mois.

Autrement dit, l'État fait une distinction : le locataire qui a vraiment investi de l'argent dans un objet délabré ne perd pas cet investissement. Mais le droit de préférence d'acheter sans concurrence — c'est terminé.

Ce qui manque dans cette décision

La décision ne crée pas de mécanisme pour vérifier si les « améliorations inséparables » étaient réelles ou seulement documentées. La question de la vérification des dépenses — c'est là que se cache la nouvelle arnaque potentielle — reste au niveau des actes réglementaires et de la bonne volonté des organes de contrôle.

Si le Fonds des biens d'État et les conseils locaux ne reçoivent pas de normes d'audit claires pour les améliorations déclarées, la nouvelle règle fermera l'ancienne arnaque, mais ne préviendra pas l'émergence d'une nouvelle — avec les mêmes documents, mais cette fois dans le but d'obtenir une compensation lors de l'enchère.